Les taux hypothécaires augmentent et diminuent. Bien que le marché hypothécaire ne soit pas lié au taux de la BCE, il existe une relation entre les taux des billets de trésorerie, plus précisément entre les prêts hypothécaires à taux fixe de 15 à 30 ans et ceux de 10 ans. Lorsque le rendement du billet de trésorerie de 10 ans diminue, le taux hypothécaire diminue et lorsque le rendement du billet de trésorerie augmente, les taux hypothécaires augmentent en conséquence.

Le rôle de la baisse du marché immobilier

Il y a des moments où cette corrélation peut ne pas être vraie. Par exemple, pendant la récession de 2008-2009, qui était la conséquence directe de la crise hypothécaire. Au cours de cette période, les prêteurs ont cherché à obtenir des marges bénéficiaires plus élevées dans le cadre du moins grand nombre d’opérations hypothécaires qu’ils avaient. Il s’agissait d’une tentative de se prémunir contre une baisse du marché immobilier et de récupérer leurs pertes de la crise.

La relation entre le rendement des billets de trésorerie et les taux hypothécaires s’en est trouvée modifiée parce que les procédures normales n’étaient pas suivies par les banquiers. Au plus fort de la crise hypothécaire, l’écart entre le rendement des bons du Trésor à 10 ans et le taux hypothécaire atteignait 275 points.

L’effet des indicateurs économiques à long terme

Les taux hypothécaires des prêts au logement sont influencés par des indicateurs économiques à long terme. L’indice de référence est le taux d’intérêt que les banques factureront aux autres banques pour les prêts à un jour. Elle est également liée au taux préférentiel que les banques facturent à leurs meilleurs clients. Les prêts à court terme à taux variable sont fondés sur ce taux préférentiel, comme une ligne de crédit hypothécaire. Dans l’ensemble, les prêteurs ont toutefois une vision à long terme lorsqu’ils déterminent les taux du prêt à taux fixe de 30 ans.

L’influence de la mauvaise conjoncture

En général, les taux hypothécaires et les taux de rendement des bons du Trésor chutent en période de mauvais climat économique ou même après la publication de mauvaises nouvelles économiques. En ces temps difficiles, les investisseurs déplacent leurs fonds vers des placements jugés plus sûrs, comme les bons du Trésor. En période de bonne conjoncture ou de bonnes nouvelles économiques, le rendement des bons du Trésor et les taux hypothécaires pourraient augmenter. Selon les données historiques de 1972, pendant les récessions, l’écart entre les deux se situait en moyenne à 199 points de base, comparativement à 163 points de base pour les autres périodes.

La relation entre les taux hypothécaires et les bons du Trésor

Alors qu’un expert financier pourrait vous dire qu’il n’y a techniquement aucune corrélation entre les deux (et ce serait vrai), il y a un certain nombre de personnes qui suivent ce modèle depuis des décennies et qui vous diront de « simplement regarder le modèle et relier les points ». La tendance est « baisse du rendement des bons du Trésor à 10 ans, baisse des taux hypothécaires » et « hausse du rendement des bons du Trésor à 10 ans, hausse des taux hypothécaires ». Sauf facteurs anormaux (tels que la crise immobilière / hypothécaire de 2008-2009 et les couvertures bancaires qui en ont résulté), cette tendance semble se confirmer. Cela fait du rendement des bons du Trésor à 10 ans un indicateur général assez fiable de l’évolution des taux hypothécaires actuels.

Les calculs

Le Blog des calculs politiques dispose d’un outil qui vous permet d’entrer des données et de prédire pour vous où vont les taux hypothécaires en fonction du rendement actuel des billets de trésorerie. C’est amusant à utiliser et peut être très utile si vous êtes sur le marché pour acheter une maison. A risque calculé, vous pouvez consulter un graphique qui montre l’historique de la relation entre les taux hypothécaires des billets de trésorerie depuis avril 1971. D’après les données historiques présentées, un rendement de 10 ans à 3,84 % suggérerait un taux hypothécaire à 30 ans d’environ 5,75 %.